En matière de logement, Susan Appel et Keith Owen pensaient avoir bien planifié leur vie future. Ils ont acheté une maison de quatre chambres sur deux acres à Lebanon, dans le New Hampshire, il y a 24 ans, “et nous nous sommes assurés que l'hypothèque était remboursée avant de prendre notre retraite”, a déclaré Mme Appel, 71 ans.
De cette façon, la valeur nette qu'ils ont accumulée dans leur maison (ils estiment que leur maison vaut maintenant environ 700 000 $) leur permettra de vendre et de réduire la superficie dans une zone plus petite et plus gérable si le besoin s'en fait sentir.
Ce moment est arrivé. Mme Appel est une professeure de droit à la retraite qui a des difficultés à monter les escaliers. M. Owen, 71 ans, ancien directeur de comptes pour une entreprise locale, en avait assez des travaux de jardinage et du pelletage de la neige, et il devenait difficile de trouver des travailleurs pour effectuer les tâches.
«Nous avons vu ce qui se passait», a déclaré Mme Appel. Ils ont commencé à acheter « un bel appartement de deux chambres avec un petit bureau, le tout de plain-pied ».
Mais ils n’en ont pas trouvé. Les promoteurs locaux construisent des maisons de ville de quatre étages avec encore plus d'escaliers. Les quelques maisons convenables à un étage ont été rapidement vendues. Mme Appel rapporte que les citadins fuyant la pandémie ont fait grimper les prix des maisons : le couple a récemment vu un appartement d'une valeur de 950 000 $ qui nécessitait des réparations. Même une « petite boîte à chaussures » peut se vendre 600 000 $.
« Nous sommes très reconnaissants de vivre dans cet endroit charmant et d'avoir remboursé l'hypothèque de notre maison », a déclaré Mme Appel. “Il ne nous est jamais venu à l'esprit que cela ne nous donnerait pas la possibilité de sortir de cette situation.”
Environ 80 % des personnes âgées vivent dans une maison qui leur appartient. Mais les économistes rapportent que l’idée reçue selon laquelle une maison dont l’hypothèque est remboursée peut servir de guichet automatique pour financer la retraite est en train de changer. Pour certaines personnes âgées, l’accession à la propriété ne constitue plus un avantage inconditionnel.
“Est-ce qu'ils vieillissent chez eux ou restent-ils sur place ?”, a demandé Zhu Linna, chercheur économiste à l'Urban Institute. ” Devons-nous repenser ce soi-disant rêve américain ? Il a fonctionné pour les générations précédentes, mais est-ce encore valable aujourd'hui ? “
La proportion La dette hypothécaire des seniors augmente depuis des décennies. De 1989 à 2022, la part des propriétaires âgés de 65 à 79 ans ayant un prêt hypothécaire est passée de 24 à 41 %, selon les données du Joint Center for Housing Studies de Harvard. Corrigé de l'inflation, le montant qu'ils doivent a également augmenté, passant de 21 000 $ à 110 000 $.
Par exemple, David Turoff, 73 ans, vétérinaire à Placerville, en Californie, a toujours une hypothèque de 180 000 $ sur sa maison de deux chambres. Il a refinancé pour retirer des liquidités, un moyen de rester en affaires après la récession de 2008. “Je suis content de l'avoir fait”, a-t-il déclaré, mais “c'est définitivement un risque”. Même parmi les propriétaires octogénaires, 31 % ont un prêt hypothécaire.
Des soldes hypothécaires plus importants et des taux d’intérêt plus élevés – ainsi que des impôts fonciers, des assurances et d’autres coûts plus élevés – aident 43 % des propriétaires âgés ayant un prêt hypothécaire sont « accablés par les coûts »», défini comme le fait de consacrer 30 % ou plus de votre revenu au logement et aux dépenses connexes.
Bien entendu, la valeur nette médiane des logements a également augmenté, bondissant de 80 000 $ en seulement trois ans pour atteindre 250 000 $ en 2022. C'est la principale raison pour laquelle le Center for Retirement Research du Boston College a récemment revu à la baisse son estimation de la part des ménages américains qui pourraient ne pas être en mesure de prendre leur retraite. Maintenez votre niveau de vie après la retraite.
du centre Indice de risque de retraite La baisse de 47 % en 2019 à 39 % en 2022 est un chiffre inquiétant mais le plus bas depuis que le centre a commencé à suivre il y a 20 ans.
Les calculs du centre sont basés sur le fait que les propriétaires plus âgés exploitent la valeur nette de leur logement grâce à des prêts hypothécaires inversés, comme l'ont fait Bart Windrum et Deborah Fink en 2020. Par l'intermédiaire de la Federal Housing Administration, ils ont obtenu une hypothèque inversée sur leur maison de ville à Boulder, au Colorado, avec une marge de crédit pouvant atteindre 382 000 $.
“La raison est de protéger nos fonds de retraite le plus longtemps possible”, a déclaré M. Windrum, 71 ans, auteur et conférencier.
La marge de crédit leur a permis de rembourser leur hypothèque existante, de payer une opération de la cataracte et des frais dentaires complexes (ni couverts par Medicare), de remplacer une voiture de 22 ans et d'améliorer le système de plomberie, tout en préservant leur épargne-retraite intacte.
“Lorsque nous vendrons cet endroit, je m'attends à ce qu'un tiers de sa valeur, en chiffres ronds, soit utilisé pour rembourser l'hypothèque inversée”, a déclaré M. Windrum.parce que Législation fédérale de 2015 En renforçant la souscription gouvernementale et la protection des consommateurs, « nous nous sentons à l'aise et confiants dans l'utilisation du programme », a-t-il déclaré.
Le Dr Zhu est d'accord, qualifiant les prêts hypothécaires inversés fédéraux de « moyen très efficace de tirer parti de la valeur nette de votre propriété ».
Mais peu de propriétaires âgés contractent un prêt hypothécaire inversé ou réduisent la valeur nette de leur maison.
Jennifer Molinsky, directrice de recherche au Harvard Center on Housing and Aging, cite une « conception double de l'accession à la propriété », dans laquelle la richesse immobilière accumulée représente un « fonds de nidification qui fournit un coussin plus tard dans la vie ».
“Mais en même temps, personne ne veut y toucher”, a-t-elle ajouté. “Ils veulent le léguer à leurs enfants. Ils veulent le garder pour les mauvais jours.”
De plus, il n’est pas toujours facile ni possible d’acquérir la valeur nette de votre maison.Avec un prêt hypothécaire inversé assuré par le gouvernement fédéral – Officiellement Prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire, ou HECM : les coûts initiaux sont élevés (jusqu'à 17 000 $ pour M. Windrum et Mme Fink) et la paperasse est écrasante. En 2022, seuls 64 500 demandeurs plus âgés ont bénéficié d’un prêt hypothécaire inversé dans le cadre du programme fédéral.
À mesure que les taux d’intérêt extrêmement bas reviennent à des niveaux plus habituels, d’autres moyens d’obtenir la valeur nette de votre propriété deviennent plus difficiles. Les refinancements en espèces pour les propriétaires de plus de 65 ans sont passés de 941 000 prêts en 2021 à 600 000 en 2022. “Ce n'est plus aussi accessible ni aussi rentable qu'avant”, a déclaré le Dr Molinski.
Les emprunteurs plus âgés sont Rejet du prêt de refinancement Plus fréquent que les jeunes, en partie parce que les prêteurs prennent en compte les revenus ainsi que les actifs, qui diminuent généralement à mesure que les travailleurs prennent leur retraite.Une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) est Les services sont également plus fréquemment refusés aux personnes âgées Et c’est moins attractif lorsque les taux d’intérêt sont plus élevés. Les coûts d’entretien augmentent également avec le temps, à mesure que les maisons vieillissent avec leurs propriétaires.
De plus, comme l'ont constaté Mme Appel et M. Owen, la réduction des effectifs peut s'avérer difficile, même pour ceux qui disposent d'un patrimoine immobilier important, en raison du manque de logements abordables pour les personnes âgées. “Vous pouvez être enfermé lorsque vous souhaitez passer à autre chose”, a déclaré le Dr Molinski.
Les propriétaires noirs et hispaniques plus âgés se trouvent dans une position particulièrement précaire car une grande partie de leur richesse est immobilisée dans leur maison, a déclaré Anthony Weber, chercheur principal à la New School for Social Research.
“Si vous avez des prêts hypothécaires au passif du bilan, assortis de fonds à l'actif tels que l'épargne-retraite, les investissements et les pensions”, il n'y a rien de mal à cette approche, a-t-il déclaré.
Mais les propriétaires issus de minorités sont loin d’être Diminution des actifs courants que les propriétaires blancs, en partie à cause de revenus inférieurs à vie. « C’est une histoire d’inégalités croissantes », a déclaré le Dr Weber. Il a déclaré que de nombreux propriétaires noirs et hispaniques « possèdent cet atout », mais « cela va être difficile de le conserver ».
Les décideurs politiques peuvent accroître les options pour les personnes âgées en améliorant et en simplifiant le programme fédéral HECM, en assouplissant les normes de refinancement et de prêts HELOC et en encourageant le développement de davantage de logements, y compris des maisons et des appartements adaptés aux acheteurs et locataires plus âgés.
Les experts conviennent que l’accession à la propriété reste globalement logique en tant que puissant créateur de richesse.Même avec des prêts hypothécaires, les propriétaires âgés peuvent mieux faire face à la hausse des coûts du logement que les locataires, et Il est peu probable que nous puissions assumer le fardeau des coûts. La valeur nette de votre propriété peut également aider à financer les soins de longue durée.
Mais Mme Appel et M. Owen sont devenus frustrés alors qu'ils poursuivaient leurs recherches. Ils ne veulent pas quitter le quartier dans lequel ils vivent depuis des décennies, mais ils sont également prêts à abandonner leur maison.
« Ce serait une merveilleuse maison familiale », a déclaré Mme Appel. “Mais nous ne pouvons pas le publier, car où irons-nous ?”
